Hypotekárny trh na Slovensku prešiel počas posledných rokov výraznými zmenami. Po období rekordne nízkych úrokov prišla fáza rýchleho zdražovania, ktorá mnohým rodinám skomplikovala cestu k vlastnému bývaniu. Situácia sa však už stabilizovala a rast sadzieb sa zastavil. To však automaticky neznamená, že hypotéky sa rýchlo vrátia na úrovne, ktoré si pamätáme spred roku 2020.
Aktuálny stav hypoték na Slovensku
Úrokové sadzby na Slovensku sa po prudkom raste v rokoch 2022–2023 postupne ustálili. Banky dnes ponúkajú fixácie najčastejšie v pásme okolo 4 až 5 percent, pričom presné číslo závisí od:
- dĺžky fixácie
- typu hypotéky
- pomeru úveru k hodnote nehnuteľnosti (LTV)
- individuálneho rizikového profilu klienta
Sadzby sú teda vyššie, ako boli pred pandémiou, no zároveň nižšie ako v období ich vrcholu, keď úroky stúpali výrazne rýchlejšie.
Na slovenskom trhu už nepozorujeme dramatické skoky — skôr stabilné obdobie, počas ktorého sa úroky pohybujú v relatívne úzkom pásme.
Prečo sa hypotéky nezlacňujú rýchlo, aj keď inflácia klesla?
Aj keď inflácia na Slovensku výrazne spomalila, hypotéky nereagujú okamžitým poklesom. Tu sú hlavné dôvody:
1. Hypotéky nie sú naviazané iba na sadzby Národnej banky Slovenska
Banky si financovanie zabezpečujú cez:
- medzibankový trh
- vydávanie dlhopisov
- vlastné kapitálové zdroje
Tieto mechanizmy reagujú na širšie trhové podmienky, nie len na rozhodnutia NBS.
2. Náklady bánk sa po turbulentných rokoch zvýšili
Vyššie rizikové prirážky a regulácie spôsobujú, že banky musia pracovať s väčšími rezervami. To sa premieta do výslednej ceny hypotéky.
3. Obdobie extrémne nízkych sadzieb bolo výnimočné
Úroky okolo 1 % – 2 %, ktoré boli bežné pred rokom 2020, vznikli vďaka:
- veľmi nízkej inflácii
- lacnému financovaniu na medzinárodných trhoch
- uvoľnenej menovej politike v Európe.
Tieto podmienky dnes neexistujú.
Je dnes rozumné čakať na lepšie sadzby?
Čakanie na výrazné zlacnenie hypoték na Slovensku nemá v súčasnosti oporu vo faktoch. Trh je stabilný, no bez signálov, ktoré by potvrdzovali rýchly návrat k mimoriadne lacným úverom.
Pri rozhodovaní dnes hrá väčšiu rolu:
- voľba vhodnej fixácie
- finančná rezerva domácnosti
- stabilita príjmov
- plánovanie splácania
Rozdiel medzi jednotlivými ponukami bánk môže byť menší ako rozdiel medzi správne alebo nesprávne zvolenou stratégiou.
Vrátia sa hypotéky niekedy na úroveň pod tri percentá?
Z dostupných údajov a z aktuálnej situácie na finančných trhoch nevyplýva, že by sa hypotéky na Slovensku mali v krátkom čase vrátiť pod hranicu 3 %.
Takéto nízke sadzby sú viazané na ekonomické podmienky, ktoré dnes neplatia. Vrátiť sa môžu iba v prípade zásadných globálnych zmien, ktoré však v súčasnosti nie je možné predvídať.
Preto je dôležité brať takéto hodnoty skôr ako teoretickú možnosť, nie ako realistický scenár pre blízku budúcnosť.
Čo môže ovplyvniť budúci vývoj sadzieb
Hoci konkrétny vývoj sa nedá s istotou predpovedať, vieme presne pomenovať faktory, ktoré majú reálny vplyv na cenu hypoték:
- menová politika Európskej centrálnej banky
- inflácia v eurozóne
- ekonomická výkonnosť Slovenska aj Európy
- náklady bánk na financovanie
- konkurencia medzi bankami
Tieto prvky je možné sledovať, ale nie je možné na základe nich tvrdiť, že sadzby určite klesnú alebo porastú v konkrétnom termíne.
Záver
- Hypotekárne sadzby na Slovensku sú stabilizované a pohybujú sa približne medzi 4–5 %.
- Dôvodom ich pomalého poklesu sú vyššie trhové náklady a prísnejšie regulácie.
- Obdobie extrémne lacných hypoték sa skončilo a nie je potvrdené, že sa vráti.
- Vývoj sadzieb bude závisieť najmä od rozhodnutí ECB a celkovej ekonomickej situácie.
- Nedá sa tvrdiť, že hypotéky výrazne zlacnejú v konkrétnom roku — podobné predpovede nie sú faktom.
